お知らせ

2013.10.25更新

私が所属する愛知県行政書士会東三支部のホームページがリニューアルされました!

行政書士会東三支部は、豊橋市、豊川市、田原市、蒲郡市に事務所をおく行政書士会員により構成された団体です。
東三支部の活動が記載されていますのでぜひご覧ください。

行政書士会東三支部のホームページ
http://www15.ocn.ne.jp/~gyousei3/

2013.10.04更新

朝晩少し冷えるようになりましたが、まだまだ暑いですね。

本日は河川堤防沿いの土地に境界標を設置してきました。
この現場は河川堤防沿いに8区画ほど分譲をする予定ですが、着手前は側溝、上水道、下水道がありませんでした。
そこで、市役所と協議して側溝、上水道、下水道を入れる工事を進めました。

現場は、側溝と下水道の工事が完了しています。



本人(市民)の理由によって公共施設を整備したい場合は、市と協議して、「承認工事申請」という申請を提出し、市の承認を受けることで公共施設を本人負担によって工事して市へ寄附することになります。
市へ寄附する施設を作るため、事前に市と協議して設計図面等を提出し承認を受ける必要があるわけです。

承認工事申請としてよくあるものは、自動車の乗り入れ口がないため乗り入れ口を新設したい場合や、側溝はあるが蓋付きの側溝ではないため蓋付きの側溝に変えたいなどの例が多いです。

2013.10.03更新

都市計画法では、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分(「線引き」といいます。)していて、調整区域はその名のとおり、市街化を調整(抑制)する区域となっていますので原則として建築物の建築ができません。

しかし、線引きが行われる前から調整区域に本家がありそこから分家をされる方、農林漁業に従事していらっしゃる方など調整区域を生活の基盤としている方などは建築物の建築が可能です。また、線引き前から宅地である土地についても建築が可能です。

具体的には下記のようなケースにおいて許可を受けることで建築が可能になります。許可は都市計画法に基づく許可であり、土地の切土盛土等がない場合は「建築許可」、土地の切土盛土がある程度ある場合は「開発許可」が必要になります。

①本家から分家をして家を建てる場合(線引き前から本家が調整区域にあること)
②既存集落の自己所有地に家を建てる場合
③線引き前から宅地である土地に家を建てる場合
④調整区域の周辺サービスとして店舗を建てる場合
⑤農家の方が家を建てる場合(許可不要ですが、制限対象外の届出を要す)
など
各項目について、土地の用件、人の用件、許可が受けられる面積等の条件が異なります。
調整区域にある既存建物の建て替え、増改築については既存権利として認められますので許可不要ですることができます。

また、調整区域では農地が多いため、建てたい土地が農地の場合は建築許可または開発許可とは別途に、農地法に基づく「農地転用許可(農地法4条許可または5条許可)」が必要になります。

なお、面積が大きい土地に建築する場合は、許可の用件に合致するように土地を測量して分筆する必要があります。その他、農用地に該当すれば「農用地除外の申出」、土地改良受益地に該当すれば「受益地除外申請」、側溝がない、側溝に蓋がないなどの場合は「承認工事申請」などの別途申請が必要になってきます。

2013.09.26更新

行政書士会東三支部と豊橋市農業委員会・農業企画課とで懇談会を実施しました。

農業委員会、農業企画課ともに農地に関する行政を担う組織であり、我々行政書士が関係する許認可申請として主に農業委員会は農地の売買、賃貸、農地の転用等の許認可申請の、農業企画課は農業振興地域(農用地)に関する許認可申請の窓口になっています。

許認可を審査する側と申請を代理する側とでお互いの要望事項・質問事項について懇談・議論するという場は非常に有用な場であり、それによってより申請がスムーズに行われ市にとっては市民、我々行政書士にとってはお客様のためになると思います。今後も継続的に行政側との懇談会の場を設け研鑽に励んでいきたいと思います。

2013.08.26更新

表示に関する登記は、機能的には「報告的登記」と「形成的登記」に大別されます。

報告的登記とは、不動産(土地、建物)の物理的状況の変化に応じて行う事後報告的な登記のことをいいます。
登記の種類としては、
・土地の地目変更登記
・建物の表題登記(新築の登記)
・建物の表題変更登記(増改築の登記)
・建物の滅失登記(取り壊しの登記)
などがあります。

形成的登記とは、不動産の物理的状況には何ら変化は起こりませんが、登記をすることによってその効力が生じる登記のことをいいます。
・土地の分筆登記
・土地の合筆登記
・建物の分割、合併登記
などがあります。

不動産取引の安全と円滑化のために、不動産の物理的状況やその変化という客観的事実を公示することを目的とする報告的登記は、所有者等がその変化のあったときから1ヶ月以内に申請する義務が課せられています。申請義務を怠ったときは10万円の過料に処すとの不動産登記法上の規定があります(実際に登記申請をしない人が支払ったという話は聞いたことはありませんが・・・)。
一方、物理的状況に変化が生じない形成的登記は申請義務はなく、登記をするかどうかは所有者の意思によります。

2013.07.10更新

豊橋市のホームページに「豊橋市開発許可技術基準」が公開されました。

「開発許可技術基準」とは、都市計画法に基づいた開発許可申請(主な開発許可申請としては宅地分譲等)に際して官公署が定める基準のことです。街区の形状、宅地の最低面積、道路の形状、消防水利、公園、ごみステーション等の技術的な基準や設置基準が定められています。

豊橋市は中核市であるため、愛知県の基準ではなく、豊橋独自の技術基準となります。

豊橋市開発許可技術基準のページ(豊橋市建築指導課)
http://www.city.toyohashi.aichi.jp/bu_kensetsu/kenchikushidou/index.html

2013.06.18更新

豊橋不動産会にて毎年恒例年1回の講師をさせていただきました。

今年で3回目になります。
1回目は、「境界理論、公図、登記簿、地積測量図の見方」
2回目は、「境界判定、立会、測量技術論」
をお話させていただきました。

3回目となる今回は、境界(筆界)を明確にする(特定する)手続きとしての筆界特定制度や調査士型ADR、地籍調査事業、法14地図作製事業、これからの不動産登記制度についてお話させていただきました。

人に伝わるように話をするには、当然ながらまず自分が理解していないといけませんし、それに加えて伝え方にも工夫がいると思います。私はまだまだ伝え方の点で経験不足なので毎年このような機会をいただきありがたく思っています。

来年も講師依頼をいただけるように努力するとともに、興味を持っていただける講義ネタを集めていきたいと思います。

2013.05.16更新

不動産(土地、建物)の権利に関する登記は、不動産の物理的状況を公示する表示の登記とは異なり、不動産に関わる権利関係を公示するものです。

表示の登記は、不動産取引の安全のために不動産の物理的状況や客観的事実を表す登記であるため、申請義務があります(分筆や合筆など申請義務のない表示の登記もあります)。

一方、権利に関する登記は、不動産の権利関係を第三者に明らかにして対抗力を生じさせるためのものであり、登記を経なくても実体的な権利変動は生じます。例えば、土地の売買は民法上はお互いの意思が合致した時点で成立します(通常は、売買契約書によって書類として明確にして登記まで行いますが)。

したがって、権利の登記には申請義務がなく、登記するかしないかは個人の意思によります。

2013.04.01更新

豊橋市宅地開発道路同意協議審査基準がH25.4.1から適用になりました。

今まで口頭にて確認していた事項が基準の中で明確になっていますので非常に参考になります。

豊橋市宅地開発道路同意協議審査基準のページ(豊橋市土木管理課)
http://www.city.toyohashi.aichi.jp/bu_kensetsu/doboku/download/kaihatukyougi.html

2012.11.12更新

新城市長篠にて確定測量をさせていただいた案件で、境界立会いを行いました。

先週、豊橋市梅薮で境界立会いを行ったときは、風が強くとても冷えたため、ヒートテックのシャツにフリースを着込んでいったのですが、11月にしてはぽかぽか陽気で暖かく、立会日和な陽気でした。

測量依頼地、隣地がお互いに地図に準ずる図面(公図)と異なる形で利用されており、結果として越境していたため、少し心配して境界立会いに望んだのですが、隣地関係が非常によい土地柄で、「建替えしたりするときに今日決まった境界のとおりに直せばいいね~」という感じで立会いは無事に終了しました。

越境している場合は、
・越境物を取壊す。
・現地の利用状況のとおりに分筆し、所有権移転をする。
・お互いに境界を認識するが、利用状況は現状のとおりで将来的には認識した境界にあうように構造物を作り直す。
というような方法で対応するようになります。
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