お知らせ

2015.02.24更新

空き家対策特別措置法が平成27年2月26日に施行されます。

荒廃した空き家は、倒壊の恐れ、不法侵入・不法利用による犯罪の温床の恐れ、火災などの恐れがあり、近隣住民にとっては心配かつ迷惑な建物として全国的に問題となっていました。

空き家が減らない原因としては、空き家であっても建物があると土地の固定資産税が軽減される仕組みがあるからです。
住宅が建っている土地の固定資産税は、住宅が建ってない土地の固定資産税の1/6です(200㎡以下の場合)。
建物にも固定資産税はかかりますが、何十年も建っていた建物は固定資産の評価がほとんどありません。
したがって、もうその土地を利用しないが当面土地を売却する予定がないなどの場合、建物を残しておくと固定資産税がお値打ちになるのです。
この固定資産税の住宅用特例が存在する限り、空き家が減ることはありません。

そこで、空き家対策特別措置法の登場です!
同法では、「自治体が危ないと判断した空き家(特定空き家)」が建っている土地の固定資産税の住宅用特例を廃止するとなっています。
つまり、特定空き家と認定されると、土地の固定資産税がいままでの6倍(200㎡以下の土地)になってしまいます。

市町村には、立入調査を実施する権限、特定空き家に対する指導・勧告・命令をする権限が付与されます。
特定空き家の所有者・管理者が命令に従わない場合は、市町村が代執行することもできます。
また、立入調査を拒否したり、命令に従わない場合は過料にも処せられます。

固定資産税の住宅用特例が廃止されるかどうかが空き家対策のポイントでしたが、住宅用特例廃止が決まりましたので今後、空き家が減っていくのであろうと思われます。

2012.08.31更新

豊橋市開発審査会基準(市街化調整区域に建築物を建築する際の基準)が一部改正されます。
改正の概要は次のとおりです。
なお、詳細についてはお問合せください。

●開発審査会基準第1号(分家) 施行:H25.5.18~
(現行基準)
 申請地に3戸以上の住宅が連たん(50m以内でつながること)が必要
(改正基準)
 申請地に3戸以上の住宅が連たんし、かつ、申請地を中心とし半径150mの円内に18戸以上の建築物(住宅でなくともよい)が必要
 ※市街化区域の住宅、建築物もカウントできます。

●開発審査会基準第16号(線引き前宅地) 施行:H24.10.1~
(現行基準)
 一画地の最低敷地面積は300㎡(2割まで200㎡可)
 ただし、200戸連たんがとれれば200㎡以上(2割まで160㎡可)
(改正基準)
 一画地の最低敷地面積は200㎡(2割まで160㎡可)
 ※200戸連たんが不要になりました。

●開発審査会基準第18号(業務用建築物のやむを得ない用途変更) 施行:H24.10.1~
(現行基準)
対象建築物
 ・都市計画法の許可を受けて建築された建築物
 ・同法の制限対象外として建築された建築物
用途変更
 ・店舗併用住宅の専用住宅への用途変更は、特段の理由がある場合に限る。
敷地分割
 ・敷地の分割不可
大規模集落該当の場合の宅地分譲開発
 ・宅地分譲開発可
(改正基準)
対象建築物
 ・都市計画法の許可を受けて建築された建築物
 ・同法の制限対象外として建築された建築物
 ・市街化調整区域決定前に建築された建築物
 ・改正前の既存宅確認を受けて建築された建築物
用途変更
 ・店舗併用住宅の専用住宅への用途変更は、監督処分を受けることなく建築後25年以上経過したもので、当初許可を得た者またはその相続人ならば特段の理由を問わずできる。
敷地分割
 ・一画地の最低敷地面積1,000㎡で3区画以下であれば分割可
大規模集落該当の場合の宅地分譲開発
 ・宅地分譲開発不可
 ※宅地分譲開発については経過措置があります。

●法第34条第1号審査基準
(現行基準)
公益上必要な自己の業務用建築物の申請地が面する道路幅員
 ・敷地面積1,000㎡未満は有効幅員5m以上
 ・敷地面積1,000㎡以上は有効幅員6m以上
日常生活に必要な自己の業務用店舗等の申請地の規模
 ・500㎡以下
(改正基準)
公益上必要な自己の業務用建築物の申請地が面する道路幅員
 ・敷地面積1,000㎡未満は有効幅員4m以上
 ・敷地面積1,000㎡以上は有効幅員5m以上
日常生活に必要な自己の業務用店舗等の申請地の規模
 ・1,000㎡以下

今回の一部改正により、従来建築、開発ができた土地が建築、開発不可となるケースがでてきます。
特に分家を計画中の方は、改正基準が施行されると建築不可となる土地が多いと思いますので、注意が必要です。

2012.03.30更新

来週から所有権移転登記(売買に限る)の登録免許税率が1,000分の13から1,000分の15に変更になります。
本来の売買の登録免許税率は、1,000分の20であったのが、租税特別措置法により現在は軽減された形となっており、徐々に元の1,000分の20に戻りつつある状況です。1,000分の2あがっただけでも評価額の大きい土地は税金がかなり多くなるのでたいへんです。
本日、消費税増税法案が国会に提出されたようですが、消費税の行方も気になるとことです。

2012.03.28更新

愛知県内の農地転用許可後の完了報告が義務化されることになりました。今年4/1から許可申請を提出する事案について適用されます。

愛知県内では、これまで転用面積が1,000㎡以上の事案と一時転用事案について工事進捗状況報告と工事完了報告が義務付けされてきましたが、今後は全ての事案で工事完了報告が義務化されます。

今後
・工事完了報告 → 全ての事案
・工事進捗状況報告 → 転用面積1,000㎡以上の事案、一時転用の事案

2012.03.08更新

平成24年4月1日から豊川市において農地法3条の経営農地下限面積が40アール(一部30アール)から30アールへ変更になります。

農地を売買、貸借するにあたっては農地法3条の許可が必要になります。なぜ農地法の許可が必要かというと、食料自給率を確保するには農地の保全が必要であるため、農業経営能力のある人でなければ農地を売買、貸借することはできません。したがって、農地を買ったり、借りたりする人が農業経営能力があり、その農地をしっかりと耕作していけるかどうかを農地法3条の許可で審査されることになります。

その審査のひとつに経営農地面積というものがあり、ある一定以上の農地を実際に耕作していなければ農地法3条の審査を合格することはできません。その経営農地面積の下限面積というものが各市町で定められています。

東三河では、経営農地下限面積は、下記のとおりです。
50アール 豊橋市、田原市
40アール 新城市
30アール 豊川市、蒲郡市

2012.02.17更新

本日、社会保障・税に関する一体改革大綱が閣議決定しました。

とりあえず暮らしに直結する問題として、消費税について
「消費税率は2014年4月1日より8%へ、2015年10月1日より10%へ段階的に引上げを行う。税率構造については単一税率を維持する。」ということです。
なお、「住宅の取得については、取引価額が高額であること等から、消費税率の引上げ前後における駆け込み需要とその反動等による影響が大きいことを踏まえ、一時の税負担の増加による影響を平準化及び緩和する観点から、住宅取得に係る必要な措置について財源も含め総合的に検討する。」いうことです。

2011.08.29更新

豊橋市の合併浄化槽の補助金について
平成22年度までは新築や増改築等により合併浄化槽を新設する場合、先着順ではありますが補助金がでていたのですが、平成23年度から建築物の新築や増改築では補助金がでなくなりました。
では、どういう場合に補助金がでるのかというと、単独浄化槽や汲み取り槽から合併浄化槽に変える場合に限り補助金がでます。新築や増改築により合併浄化槽の設置を計画されている方はご注意ください。

2011.04.27更新

新聞に、「愛知県が市街化調整区域の宅地開発規制を緩和する条例案を6月定例県議会に提出することを決めた」という記事が載っていました。

市街化調整区域とは、自然環境や農地保全のために都市計画法に基づいて市街化を抑制する地域です。愛知県では県の面積の半分弱となる24万ヘクタールが市街化調整区域となっています。
市街化調整区域では、家屋等の建物の建築が制限されていて建築許可もしくは開発許可という許可を受けなければ建築ができません。

今回の規制緩和では、一定規模以上の集落にある未利用地の有効利用を目指すということで、50戸以上の建築物がまとまって建ち(いわゆる50戸連たん)、道路幅員6m以上の道路を含む社会基盤が整備済みの集落が対象であり、規制緩和の対象地区に指定されれば、一戸建てやマンションなどを建設できるということです。

今後の動向要注目です。

2011.04.04更新

先日記載した法務局における電子化の弊害について追記です。

電子化で特に気をつけるべきは、公図です。公図もマイラー図面(ポリエステルフィルムに手書きで記載された図面)から電子化され、見た目は一見きれいに見えます。
しかし、マイラー図面と電子化された今の公図を重ね合わせると・・・一致しません。マイラー図では折れ線になっているものが電子公図では直線になっていたり、マイラー図で記載されている筆界線が電子公図に記載されていなかったり(その逆もあったり)、ということもありますが、全体的に多少ズレが生じています。

これはトレース作業において生じる誤記や誤差なので、どうしようもないといえばどうしようもないのですが、貴重な情報がなくなったり、ズレが生じたりしてしまうというのは公図という存在の性質上あってはならないことではないのでしょうか。
まぁ、はじめはひどかった電子公図も徐々によいものになってきてはいるとは思いますが・・・。

したがって、現在においては、正確な測量をするためには法務局で一般的に取得できる電子公図だけではだめであって、旧図も一緒に取得する必要があります。

2011.04.02更新

先週、建物滅失登記をするために登記情報提供サービスで登記簿をとりました。
そこには、主たる建物のみが記載されており、附属建物は記載されていませんでした。
確認のために法務局で同じ建物の建物図面をとってみると、主たる建物のみでなく附属建物が記載されていました。

これはどういうことなのでしょうか?
原因は、登記簿の電子化(コンピュータ化)です。つまり、紙の登記簿を電子化するときに附属建物を移記し忘れたことが原因です。

電子化することは管理・検索・保管面を考えればもちろんよいことです。
しかし、情報を紙情報から電子情報へ移し変える作業におけるミスがやはり多く見られます。
今回の例もその一つに過ぎません。

TEL:0532-55-1230 お問い合わせ